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M0新型產業用地變城市更新的“香餑餑”?

摘要:回到城市更新的內核,無論是新舊結合來煥新原有產業基礎,還是通過新思維來實現帶動產業升級跨越,又或者通過新資源導入來賦予發展新方向,將“產”與“城”進一步融合是大趨勢。M0順應這一潮流,這種新型產業用地,可以實現地塊內的“一攬子”配套,從研發、生產、總部經濟、商業辦公甚至住宅,全部“集成”,避免產、城、人的分離。

      隨著城市更新推進節奏加快,M0(新型產業用地)進入了業界的視野。在廣東省,以廣州、深圳和東莞為代表的三個城市,均出臺了M0的相關政策。拿地成本低,單位土地開發強度更大,可配建商業辦公甚至配套型住宅,多項優點導致M0引發大量關注。

      M0(新型產業用地)是在工業用地(M類)中增加新型產業用地,主要為了滿足產業轉型升級需求。然而,因為可配建商業辦公甚至住宅類,所以,M0趨熱會不會使得產業用地成為變相的房地產開發地塊?

      城市更新核心轉向產業回歸

      據了解,廣州今年計劃城市更新項目723個,重點督辦“三舊”改造續建、新開工項目355個,其中舊村項目30個,舊廠項目86個,老舊小區微改造項目231個。

      “城市更新正在從單純改善居住環境的第二階段向第三階段產城融合的新社區演進”,戴德梁行廣州產業地產部助理董事張婷婷表示,城市更新的核心正在轉向產業的回歸。以廣州為例,今年加大了對舊廠房更新的支持力度:在“工改工”方面,2017年舊政是以協議方式供地的,按市場評估地價40%計收出讓金,今年新政則無需繳交土地出讓金;移交公益性用地方面,2017年舊政策規定,將不低于該項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設,建成后無償移交政府,今年的“工改工”僅需按控規移交公益性用地。

      在城市更新重心轉向產業的大背景下,M0新型產業用地顯得頗為引人注目。

      多項優點讓M0更“搶手”

      M0是為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地(M類)中增加新型產業用地(M0),是指:融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。

      在2018年9月,東莞出臺了《創新型產業用地(M0)管理暫行辦法》,是國內將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規章的城市。廣州和深圳也出臺了有關規定。

      M0備受青睞的原因與它自身的優點密切相關。

      首先,容積率的規定使得M0的單位土地開發強度更大。從廣州、深圳和東莞的三城規定來看,廣州和東莞規定M0容積率原則上不低于3.0,不高于5.0;深圳給出的范圍是4.0~6.0之間。而根據《工業項目建設用地控制指標》,傳統產業用地容積率一般不小于0.6,各地方城市一般為1.0~2.0,不超過3.0。

      其次,M0的用地形式更加豐富。如:廣州和東莞都規定,配套行政辦公及生活服務設施計容建筑面積不大于總計容面積的30%,其中,東莞還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓。而傳統工業用地配套不超過總用地的7%,或不超過15%的總建筑面積。并且,土地在滿足一定條件下,可以分割登記、轉讓,非常靈活。

      最為關鍵的一點是,M0的拿地成本比商服用地要低。

      供地前后政府監管極為嚴格

      應該看到,M0的先天優勢必然使其頗受歡迎。披著新型產業的外衣,利用M0配建面積進行寫字樓、公寓類住宅的房地產開發獲利,會不會成為新的“鉆空子”手段?

      據了解,M0供地前后,政府的監管極為嚴格,如廣州和東莞都要求供地前要簽署投入產出監管協議,且將協議納入土地供應文件,對投資強度、年產出比均有詳細的規定;供地后,要根據協議內容進行驗收、評估和考核。東莞即規定,只有通過驗收之后,才允許可分割轉讓部分的產業用房申請不動產轉移登記。

      “地價成本優勢將推動M0成為城郊寫字樓市場的強力競爭者。”張婷婷認為,監管政策與分割再轉讓限制體現政府杜絕產業地產房產化的決心;獲取工業大戶、納稅大戶等產業資源支持將成為M0拿地重要手段。

      杜絕產業地產房產化,從M0用地監管說起

      在城市更新核心轉向產城融合、產業回歸的階段,各地政府在供地方面也緊跟形勢,M0(新型產業用地)應運而生。

      與“開發強度低、風貌差、環境惡劣”的工業用地相比,M0無疑是個尋求突破的性價比最高的土地類型。實際上,創新型產業用地由來已久,在廣深莞,它叫M0;在北京是M4,在南京是Mx,在杭州是M創,在惠州是M+,本質相似而名稱不同。

      這一類型的用地均具有共同特點:開發強度高,功能混合利用,從而提升土地利用效率,是城市在產業轉型時期,滿足新型產業的土地類型。業內認為,這一類新型產業用地未來將在更多城市逐步推行并完善。它的初衷是為了滿足城市更新過程中,產業轉型升級的需求,拋棄以往工業用地需要周邊更多配套的方式,在地塊中允許多用途建設,包括商業辦公和住宅等。

      以M0為代表的新型產業用地,最值得擔憂的就是房地產化。因為拿地成本低,以廣州為例,地價接近于商服用地的20%,而容積率優勢,以及可以用于配建寫字樓甚至公寓的比例并不算很低,換句話說,M0在手,光是寫字樓和公寓這塊,對于開發者而言,其實都有得賺。

      在這個過程中,如何避免披著產業的空殼,行房地產開發之實?

      對此,廣深莞三城都對M0供地前后的政府監管極為嚴格,無論是投入產出協議,還是驗收和評估,意圖都是讓產業落到“實處”。

      以東莞為例。供地前,東莞規定了項目履約監管協議包括但不限于投產時間、投資強度、產業導向、節能環保、產出強度、財政貢獻強度、違約責任等相關條款。包括:投資強度(投資總額/占地面積)不低于600萬元/畝;年產出比(年度工業總值/占地面積)不低于1200萬元/畝。供地后,新型產業項目建成投產后,如投資強度或年產出比通過驗收的,允許可分割轉讓部分的產業用房,申請不動產轉移登記。

      此外,M0的分割轉讓比例明確規定了不超過49%,這對于提升工業用地靈活性創造了條件,同時也杜絕了肆意分割改造。需要注意的是,小型獨棟辦公產品(單棟約2000平方米建面以下)是最受歡迎的產品之一。規定分割轉讓比例,無疑加大了產業辦公后期的銷售難度,提高了產業入駐門檻的同時,也是避免產業用地房地產化的有力措施。

      可以看出,從拿地到開發,M0對產業的投入和產出都掐得很緊。

      回到城市更新的內核,無論是新舊結合來煥新原有產業基礎,還是通過新思維來實現帶動產業升級跨越,又或者通過新資源導入來賦予發展新方向,將“產”與“城”進一步融合是大趨勢。M0順應這一潮流,這種新型產業用地,可以實現地塊內的“一攬子”配套,從研發、生產、總部經濟、商業辦公甚至住宅,全部“集成”,避免產、城、人的分離。

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